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为认真落实市委、市政府《关于党建引领物业管理提高“三
率”的工作方案》和市委组织部《关于党建引领物业服务企业和
业主委员会建设的指导意见》，统筹推进《XX市物业管理条例》
和《XX市生活垃圾管理条例》落地见效，强化党建引领物业管
理，结合我区实际，制定如下工作方案。
一、总体思路
紧紧围绕市委、区委关于构建党建引领社区治理框架下的物
业管理体系各项部署，立足增强基层党组织政治功能和组织力，
总结社区疫情防控经验做法，以全面提高业主委员会（物业管理
委员会）组建率、物业服务覆盖率和党的组织覆盖率（以下简称
“三率”）为切入点，将物业管理纳入社区治理体系，推动党建引
领和基层治理深度融合，切实提升物业管理水平，不断增强居民
群众的获得感幸福感安全感。
——坚持党建引领。突出街道、社区党组织领导核心地位，
强化党组织的政治引领、组织引领、能力引领、机制引领作用，
在物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）中建立党组织，
充分发挥党组织在基层治理中的战斗堡垒作用和党员的先锋模范
作用。
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——坚持民生导向。把保障和改善民生作为工作出发点、着
力点和落脚点，做到“民有所呼、我有所应”，尊重人民群众主体
地位，重视发挥业主委员会（物业管理委员会）作用，依法有序
组织居民群众参与物业管理和基层治理。
——坚持共建共治。在街道社区党组织领导下，推动政府职
能部门、居民委员会、产权单位、驻区单位、社会组织等共同发
力，根据各类小区不同条件和特点，尊重基层实践创新，加强分
类指导，提高治理和服务工作针对性、有效性。
——坚持依法依规。确保在法律框架内开展各项工作，尊重
物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）的法律主体地位，
整合职能资源，抓好接诉即办，拓展物业服务企业和业主委员会
（物业管理委员会）服务群众的广度和深度。
二、工作目标
通过 2 至 3 年的努力，全区党建引领物业管理“三率”全面
提高，党组织领导下的多方联动服务机制全面建立，党建引领社
区治理成效全面提升。
——2020 年，迅速突破。实现“三率”整体超过 80%，有物
业管理的小区物业服务更加规范，对无物业管理小区实现重点突
破，探索物业管理有效路径，切实提高物业服务水平。
——2021 年，巩固提升。5 月 1 日前实现“三率”均达到 90%，
年底前做到全面覆盖，探索形成党建引领、多方联动的成熟做法，
对无物业管理小区，要全部纳入物业管理。
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——2022 年，全面收官。实现“三率”达到 100%，党的组织
和工作全面覆盖，形成党建引领作用明显、运行机制科学有效、
政策法规系统配套、物业服务管理规范的基层治理新格局。
三、主要任务
（一）健全完善党建引领物业管理体系
1.建立区、街道、社区三级工作体系。区级层面建立由分管
区领导统筹领导，区委组织部、区住房城市建设委、区委社会工
委区民政局牵头，各街道党工委和区国资委、区城市管理委、区
市场监管局、区司法局等部门共同参与的党建引领物业管理工作
专班，纳入“吹哨报到”和加强街道工作专班运行体系，定期研
究党建引领物业管理的重大问题，专班办公室设在区住房城市建
设委。各街道成立工作专班，主要领导牵头负责，明确主管领导
和牵头科室，街道党工委要把党建引领物业管理重大问题列入议
事日程，每季度至少专题研究 1 次，在街道党建工作协调委员会
成立物业工作专委会，加强对辖区内物业服务管理资源的协调整
合。社区党组织充分发挥领导核心作用，把物业服务企业和业主
委员会（物业管理委员会）党组织纳入区域化党建范畴，吸收为
社区党建工作协调委员会成员，加强对本社区物业服务管理工作
的领导。区街两级分别建立党建引领物业工作台账，定期对物业
服务企业（项目部）、业主委员会（物业管理委员会）新增、调整
等情况进行摸排，实现动态管理。
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2.全面提升党的组织和工作覆盖率。坚持应建尽建，按照管
理权限和组织隶属关系，实现有 3 名以上正式党员的物业服务企
业（项目部）和业主委员会（物业管理委员会）全部建立党组织
（含功能型党组织）。新成立或换届的业主委员会（物业管理委员
会）同步成立党组织，党员比例一般不低于 50%，将党组织设立
情况纳入业主委员会（物业管理委员会）备案要求。已成立的业
主委员会（物业管理委员会）要逐步提高党员比例，确保有正式
党员。物业服务企业要力争实现每个项目部均有正式党员。创新
党组织设置方式，不具备单独建立党组织条件的与社区成立联合
党支部，对暂不具备条件的，全部派驻党建工作指导员，做好发
展党员、推动成立党组织等工作。注重在疫情防控一线识别物业
优秀分子，及时吸收进党组织，对表现优秀的物业企业予以政策
倾斜，提供发展党员专项指标。
3.建立社区多方联动工作机制。全面推行“双向进入、交叉
任职”，推荐符合条件的社区“两委”成员通过法定程序进入业主
委员会（物业管理委员会），有条件的要担任主任，党员主任一般
兼任业主委员会（物业管理委员会）党支部书记；吸纳优秀的物
业服务企业负责人和业主委员会（物业管理委员会）成员担任社
区“两委”兼职委员；推荐懂法律、熟悉物业管理业务的社区“两
委”成员担任物业服务企业（项目部）义务质量总监。在社区党
组织领导下，实施党组织、居委会、业主委员会（物业管理委员
会）、物业服务企业和共驻共建单位“五方联动”工作机制，组建
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“红色物业”工作队，建立日走访、周接待、月碰头、季总结工
作制度，及时解决物业服务突出问题。在有条件的社区探索设立
联合服务平台，物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）
与社区党组织、居委会一体办公或互设窗口，实现“零距离”沟
通信息，居民诉求“一站式”解决。
4.推动社区疫情防控常态化落实落细。固化疫情防控期间小
区封闭式管理措施，立足疫情防控常态化，逐个小区研究制定防
控措施，合理设置卡口，科学配置人员力量，保证防控效果，方
便居民出行。持续开展党建引领疫情防控“全响应”行动，压实
社区属地、产权单位、物业服务企业和小区居民的疫情防控责任，
充分发挥物业服务企业作用，紧紧围绕常态化防控要求，改进物
业管理措施，提升物业服务水平。加快推进平安智慧小区建设，
全面加强人脸识别、电子门禁等智能技防设施建设，建立基层社
区治理数据库，为小区流动人口管理、流行病学调查、涉疫人员
筛查提供支撑。
（二）推动党建引领物业服务创新发展
5.着力提高物业管理覆盖率。各街道区分有物业服务企业管
理小区、无物业服务企业但有类似物业管理小区、无物业管理小
区，以提高物业管理覆盖率为优先突破环节，实现分类推进、有
序提升。对于有物业管理的小区，逐步推进物业管理的专业化、
规范化程度。对无物业但有类似物业管理的小区，可根据实际情
况引入物业服务企业，提升物业管理标准化水平。对无物业管理
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小区，产权单位明晰的，进一步明确产权单位的工作责任和要求，
把产权单位纳入区域化党建，利用党建工作协调委员会等工作机
制，推动与属地共同做好工作；产权单位不明晰的，持续巩固疫
情防控中实现封闭式管理的成果，先行实现党的组织和工作全覆
盖。
6.系统推进老旧小区物业管理改革。结合老旧小区有机更新
和综合整治持续推进物业管理改革，继续深化“党建引领、区企
协作、共同缔造”模式，积极探索社会资本参与模式，推广先尝
后买的做法，提供“菜单式”物业服务，规范收费标准，完善市
场机制。通过加强顶层设计，完善相关政策，探索建立多渠道的
资金筹措机制，鼓励街道深入挖掘小区资源，引入多方力量参与，
推动解决小区物业管理资金问题。把无物业管理小区作为突破重
点，在街道试点组建公益性企业化治理型物业服务实体，创新整
合社区服务资源和经费，推动服务管理向市场化、社会化、精细
化方向转变。
7.加强行业党建提升物业服务水平。强化行业主管部门业务
监管和党建指导双重责任，区住房城市建设委负责推进全区物业
行业党建，指导各街道加强物业党建工作，建立XX区物业管
理行业协会，成立协会党组织，指导会员企业开展党建工作。各
街道成立物业行业联盟、物业服务纠纷调解委员会等社会组织，
同步成立党组织，推动党建工作与企业发展相融合。依托物业管
理行业协会及其党组织加强行业自律，制定全区物业服务行业规
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范，定期组织物业服务企业负责人和从业人员开展培训，提高专
业能力和服务水平，积极为社区治理提供政策咨询、疑难问题研
究和矛盾纠纷调解。
8.加强监督促进物业企业规范发展。强化街道社区属地责任，
各街道党工委依托“吹哨报到”机制，建立针对物业服务的综合
执法机制，围绕群众诉求对物业企业违法违规行为及时查处。社
区党组织指导业主委员会（物业管理委员会）建立考评制度，围
绕物业服务质量、服务承诺兑现、居民满意度等内容，定期对物
业服务企业进行履约考评，考评结果公开，接受群众监督。区住
房城市建设委建立物业企业信用信息评价体系，加强XX区物
业服务线上巡检平台建设，街道社区依托巡检平台，对物业服务
企业工作开展情况进行实时监督。把履约考评、巡检情况和党建
情况纳入物业服务企业行为记录，建立企业“红黑榜”，选树一批
党建引领力强、行业带动力强、社会影响力强的示范标杆企业，
建立警示名单制度和定期曝光机制，发挥社会信用体系建设在物
业监管中的积极作用。
（三）加强党建引领业主委员会（物业管理委员会）作用发
挥
9.切实提升业主委员会（物业管理委员会）组建率。街道、
社区党组织切实负起领导责任，在成立业主委员会（物业管理委
员会）筹备组或换届改选小组、推荐候选人、资格审查、投票选
举等各个环节全面加强党的领导，确保选出组织认可、居民满意
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的业主委员会（物业管理委员会）。把好结构关，综合考虑党员比
例、交叉任职比例、年龄、居住区域等因素，提出委员结构建议。
把好人选关，重点推荐符合条件的社区“两委”成员、在职党员、
“老街坊”骨干等担任业主委员会（物业管理委员会）成员候选
人，建立由街道党工委统筹、社区党组织和街道信访、民政、市
场监管、公安等部门共同参与的联审把关机制。把好程序关，在
街道、社区党组织指导监督下，确保公开透明、依法依规选举产
生业主委员会（物业管理委员会）。要攻坚克难抓好业主委员会组
建工作，坚持分类指导，精准施策，有物业公司提供专业物业管
理服务的商品房小区，一般都应建立业主委员会。
10.提高业主委员会（物业管理委员会）履职能力。区住房城
市建设委每年至少举办 1 期业主委员会（物业管理委员会）主任
履职能力示范培训班，为各街道开展轮训提供示范和指导。各街
道结合实际，对业主委员会（物业管理委员会）委员开展普遍轮
训，提升其履职能力。在街道层面成立物业指导中心、业主委员
会（物业管理委员会）主任联谊会等活动载体，发挥党员委员先
锋模范作用，加强履职经验交流。业主委员会（物业管理委员会）
党组织在社区党组织领导下，制定完善适合本小区实际的运行管
理制度，细化履职清单及办事流程，规范对各类资产资金的处置
和法律责任。建立社区物业律师服务机制，协助审核物业服务合
同、规范住宅专项维修资金使用收缴和公共收益支出等，使各类
物业矛盾纠纷在前端预防、在基层化解。
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11.加强业主委员会（物业管理委员会）履职监督。各街道建
立业主委员会（物业管理委员会）重大事项报备制度，在物业企
业选聘、公共设施完善、动用大额维修资金等重大事项表决前，
由业主委员会（物业管理委员会）主动向社区党组织通报并以书
面形式向街道报备，接受指导监督。建立信息公示公开制度，利
用多种手段定期公开各主管部门监督检查结果，公开业主大会议
事规则、专项维修资金管理规约等重要信息，定期向小区业主发
布业主委员会（物业管理委员会）动态信息、专项维修资金和公
共收益收支情况，业主委员会（物业管理委员会）表决重大事项
前需进行公示并征求意见，保障业主知情权。建立业主委员会（物
业管理委员会）纠错和退出制度，业主委员会（物业管理委员会）
侵害业主合法权益或违反法律法规的，社区党组织会同街道相关
部门责令限期改正，并撤销其决定。对长期不召开业主大会、违
反业主大会议事规则及管理规约且拒不整改、不正常召开业主委
员会（物业管理委员会）会议或者其他无法正常运行的业主委员
会（物业管理委员会），社区党组织予以核实确认，在街道指导和
监督下，经业主大会决定，由社区居委会代行业主委员会（物业
管理委员会）职责并由街道重新组织换届改选。
12.发挥业主委员会（物业管理委员会）作用推进文明社区建
设。发挥业主委员会（物业管理委员会）党组织在业主中的引领
作用，设立党员委员先锋岗、接待日等，积极协调解决业主反映
的问题，化解物业矛盾。在街道、社区党组织指导下，制定业主
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文明公约，多种方式开展文明社区活动，为居民搭起关爱家园和
建设文明家园的桥梁。引导党员业主带头缴纳物业费，培育居民
付费购买服务观念，提升物业费缴费率。广泛动员业主积极参与，
从我做起，倡导文明行为，提高文明素质，弘扬文明新风，共建
文明社区，形成爱护环境、团结友善、守望相助、和睦和谐的良
好道德风尚。
四、工作要求
（一）加强组织领导。区党建引领物业管理工作专班全面加
强对全区工作的统筹领导，专班办公室设在区住房城市建设委，
负责具体协调和定期调度。街道党工委书记和社区党组织书记为
各自辖区第一责任人，采取集中一段时间、集中专门力量攻坚的
方式，抓好“三率”提升。“三率”完成情况纳入街道部门党（工）
委、党组书记月度工作点评会点评内容，纳入全面从严治党（党
建）工作考核和书记抓党建述职评议考核内容，着力推动上下联
动，确保工作落实。
（二）强化责任落实。各街道、各相关单位要高度重视，按
照方案内容细化分解任务，明确责任人和完成时限。区委组织部
加强对党建引领机制的研究和统筹推进；区住房城市建设委发挥
行业主管部门作用，落实业务监管和党建指导双重责任；区委社
会工委区民政局聚焦社区治理体系建设，特别是提升无物业小区
的社区治理水平；区国资委抓好党建引领区属国有物业企业建设
工作；区城市管理委及时提供有关数据，反馈有关诉求；各街道
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强化主责意识，用好“吹哨报到”机制，倒排工期，挂图作战；
其他单位按照各自工作职责，配合做好相关工作。
（三）突出工作实效。要注重整体推进，把党建引领物业服
务企业和业主委员会（物业管理委员会）建设工作纳入城市基层
党建整体进行统筹推进，形成党建整体效应。要注重发挥党员作
用，社区党组织积极引导党员群众广泛参与，发挥好“老街坊”
志愿者队伍、“双报到”工作机制的作用，引导党员业主积极参与
物业管理和基层治理。要注重工作方法，分类施策、循序渐进，
先行先试、有序推开，逐步降低“12345”物业管理类投诉。
（四）加强宣传培训。把党建引领物业管理列入干部教育培
训计划，在街道党工委书记培训班和处科级干部专题培训班等党
校班次中增加相应内容。利用全媒体手段，讲好抗“疫”故事，
开展两个条例的宣传解读，广泛宣传党建引领物业企业和业主委
员会（物业管理委员会）建设所取得的成效，积极宣传涌现的各
类先进典型和有效做法，引导居民培育“花钱买服务”的意识，
营造良好社会氛围。
附件：党建引领物业管理工作专班运行机制
《党建引领物业管理提高“三率”工作实施方案》由网友投稿分享，本页面最后一次更新时间为2020-11-14，仅供参考，下载后可根据需要自行编辑修改。
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